想要在德国安居置业或者投资房产，利用德国优惠简便的购房贷款政策，无疑是节约购房资本的好办法。无论您是身在德国，还是居住在其他欧盟国家，只要具备相应的资格，都可以在德国申请到购房贷款。

常见购房贷款的形式

德国的房产金融体系主要分为建房互助储蓄信贷社和抵押银行贷款。在近年来德国房地产金额的发展中，建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。其原因主要是：政府政策的支持和补贴的力度下降、外部经营环境的变化以及行业竞争。

因此有更多的德国人选择了抵押贷款，这样可以较少的降低生活品质，这也和德国稳定的经济和较晚的退休年龄有关。

在德国最常见的购房贷款形式有等额本息式贷款（Annuitätendarlehen）、保险抵押贷款（Versicherungsdarlehen）以及购房储蓄贷款（Bauspardarlehen）。

购房贷款所需要的材料

1.欧盟国际提供身份证或者护照影本，非欧盟国际提供护照以及有效的居留证明；

2.收入证明，根据贷款人属性又分为以下几种情况：

雇员：提供最近3个月的工资单和上一年的报税证明，如果上一年还没有报税，则提供上一年12个月的工资单。如果是在试用期，需要提供工作合同。

公司总经理兼股东：提供公司成立章程，上一年12个月的企业评估报告（简称BWA），以及近两年来的公司财务报表以及报税证明。

自由职业者和个体经营者：最近的BWA，上一年12个月的BWA，近两年来的公司财务报表以及报税证明。

- 房租收入证明

- 其他收入证明

3.如果是私立医疗保险，需提供支出证明；

4.如果离异并且支付或者接受抚养费，也需要提供相关证明；

5.负债列表；

6.资产列表，如银行存款、股票基金、储蓄存款等等。

以上贷款条件，对于德国以外的其他欧盟国家购房者，也可以提供同等材料向德国银行申请贷款。

另外，为确保贷款偿还能力，银行还会敦促买主检查现有保险是否足以应对紧急情况。常见的风险有贷款人失业或者失去工作能力等，最好事先能考虑到潜在的危机，并有应对之策。

购房贷款的注意事项

申请德国的购房贷款，具体操作时，需要考虑以下事项：

1.货比三家，各大银行的服务还是有所不同，因此一定要多比较，一般银行会提供免费的咨询，贷款人可以比较报价里面的管理和中介费用，这项费用时在Effektivzins中体现（Effektivzins是指加上银行各类费用的利率）。

2.预估能够贷款的最大额度，只需要明确银行评估价格即可。银行会对你要贷款的房屋价值进行独立评估，这个价值通常要比卖价低一些，一般可以贷款房价的80%。

3.签订合同时，注意几个指标：一方面要注意偿还本金的速度定义，尽量多于1%，最好是在2%以上。这样可以尽快偿清贷款和节省利息开销；另一方面注意追索权转卖的条款。一些银行可能会不经贷款人的同意把追索权转卖出去。

4.尽量签长期合同，但是争取特殊还款权（Sondertilgung）。目前德国属于低利息期，所以为了长期锁定低利率，尽量签15年或者20年的固定利率贷款合同。但对于长期和低还本贷款合同，最好获取一个特殊还款期。这样可以根据今后收入的增加，加速还款。

5.对于购买期房的人，准备期利率（Bereitstellungszinsen）的高低就很重要。对于新房来说，贷款是根据建设进度分批拨付的。如果开发商拖延了工程进度，那么不能按期支付贷款的话，就必须支付准备期利率了，这个利率一般为3%。贷款人可以对于免息的时间同银行谈判。

6.考虑国家政策性银行——德国复兴信贷银行（KfW）的贷款，可以为贷款人提供不同专案的贷款优惠政策。同时也要注意州立银行的优惠政策。