马上又到了召开业主大会的季节，德国私人住宅法案规定，每年至少举行一次业主大会。业主们每年会定期聚在一起商讨所在社区或是整栋楼的运营状况以及设施维修等问题。这个真的和议会没什么两样。

参加大会前业主们别忘了做好以下三件事：

1.阅读、思考

首先业主会收到所属社区管理部门的邀请函，法律规定邀请函必须注明开会日期、具体时间和地点。为了保证所有业主都能到场，业主大会不得在公休假期间举行，且开会时间不能在15:00之前开始。如果业主在时间安排上有困难，可以书面授权其他业主参与一些涉及个人利益的投票。

业主大会议程包含物业所在社区日常管理财务报告、物业经营核算报表、下一年度的经营预算、房屋修缮文件以及业主代表选举。大会中的投票只针对业主计划的议程项目，否则形成的决议无效。诸如把社区内的孩子休闲玩乐的场所修改为停车场这样的重大问题是必须公开投票决定的。

所以在会议之前一定要详细阅读社区管理工作报告，物业经营报告等所有资料，了解业主分摊的物业费（Hausgeld）和物业维护储备金（Instandhaltungrücklage)的结构，充分考虑自己的利益在哪。譬如支持还是反对高额的运行管理费用？要不要建自行车架？反对安装电动汽车充电桩等物业报告中涉及的内容。

2.找准定位并作出决定

德国业主联盟建议新业主应该像接受一份新工作一样对待业主大会，而且要留意观察整个流程。只有这样新业主才能在众多业主中找到自己的队伍，并与之联合来落实关系自己切身利益的事务，再或者物色自己潜在的代言人。一般来说提前与其他业主建立联系是很有帮助的。

新业主一般可以向社区管理部门索取至少前三年的业主大会报告，才有可能对之前的物业状况有一定了解。当然还要包含物业分割声明和决策合集。一方面可以发现矛盾和争议，另一方面可以检查社区管理是否落实了业主的决定。

在会议开始时，社区管理人员需要确定法定人数。法定人数由物业分割单位决定，如果参会代表人数不够，将择日重新召开。有的社区或大楼管理不论个人拥有公寓数量，每个业主只有一个投票权，列席业主少数服从多数。

业主大会最后还有一项程序——业主对物业管理公司免责表决。这是一个自愿的程序，业主们豁免了物业管理管理公司的责任，那么因为物业管理没有将业主的表决结果落实而产生了额外费用，业主委员会则必须承担这个责任。在很多人看来对物业管理豁免表决就相当于对一个剧场结束时的鼓掌。

社区管理人员将全程记录会议内容，参会人员也可自己起草会议记录，但是不能使用手机录音录像。业主大会不是公开行为，一般情况下不能让孩子、亲友或咨询人员（例如律师或建筑师）入场，严禁私下录音录像，否则将以违法行为论处。

3.会议结束和善后

业主大会结束后，社区管理方会发表会议记录，如果业主发现有错误可要求管理方纠正。从业主大会当日起一个月内，业主还可以对表决结果提出异议。

如果对业主大会没有异议，那么主要任务就完成了。业主们按照各自的核算进行补款，多支付的费用物业管理公司则会留存下一年度结算。业主分摊的物业费和物业维护储备金如果需要统一调整，也必须通过业主表决后，才能正式落实。