在德国，除了正常在市场上销售的房源外，还有一种类型的房源——拍卖房产，这类房源往往是中介受房东或当地法院的委托，以较低的价格投入市场。那么购买这样的房产可取吗？到底有什么样的风险和好处呢？

拍卖房产（Zwangsversteigerung）通常是指该房产的所有者出现重大的财政困难，资不抵债时，债权所有人（自然人或者银行）委托当地的法院对该房产进行强制拍卖，以回收部分的债务。因此，这一类房源的所有信息，购房者只能通过法院等渠道进行了解，通常在房地产中介信息上无法看到照片和具体信息。

购买拍卖房产的过程：

1.法院发布拍卖公告：该房产所在区域的法院会向公众发出公告，通知即将到来的拍卖日期，当地报纸也可能登载该区域有哪些房源正在被拍卖。

2.前往当地法院了解房源信息：一般来说，这些房源不太可能向中介要求一个现场看房的预约。唯一了解信息的方法就是向当地的法院及政府要求查阅土地登记簿，债权银行一般也对即将出售的房产愿意为潜在的买家提供各种信息。

3.拍卖房产止赎到期前的准备工作：一般拍卖公告中会包括该房产的市场价值以作为拍卖价格的参考，然后根据地区的不同，正式拍卖时间将定在9个月之后。在此期间，如果购房者想要参与竞标，必须在拍卖正式开始前提交投标资料，包括10%房产价值的最低报价。

此时要求购房者具备明确的金融能力，如果要申请贷款的话，应尽快与自己的金融顾问或银行取得联系，并在材料中声明自己有支付该拍卖房产价格的能力。

4.正式拍卖：正式拍卖开始后，在第一次投标中，如果所有人的出价都低于评估价格的70%，债权人有权提出异议；如果价格低于50%，法院必须依职权拒绝该交易成立；如果价格在可以接受的区间，法院应及时发出最高价者中标的裁决结果。

中标人自裁决结果公布之日起即成为该拍卖房产的合法所有者，不需要在政府的土地登记簿上重复登记（这也是为什么会省下一大笔费用的原因，债权人自委托拍卖起就承担了这中间的所有费用）。

5.搬入及旧屋主的强制迁出：如果原拍卖房产所有者仍然居住在该建筑物内，新的所有者可以向地区法院申请驱逐。

购买拍卖房产的优劣势：

1.作为购房或投资者，有机会在拍卖房产过程中，以极低的价格购买到自己所心仪的房产。

2.信息不够公开透明：除了购房者自己去法院或者土地登记簿上查阅资料外，对房屋的实地访问是没有权限的，法院也不会授予该房产的参观权利。

3.缺乏房屋报修：由于事先无法对房屋的实地状况进行考察，所以购买拍卖房产的最大麻烦就是该房屋本身可能缺乏保修，或者说不存在保修权。德国《民法典》明确规定，房产缺陷的索赔责任不适用于强制拍卖。

4.等待时间较长：在银行获取贷款后，往往需要等待数月以上的时间拍卖才正式开始，期间也会面临其他债权人要求权利而令拍卖程序终止的情况，所以想要购买拍卖房产的投资者，必须拥有相当的精力和时间成应对随时可能发生的变故。