关于在德国买房的几点误解
2023-02-15
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对于中国投资者来说，德国房产是很有吸引力的一个投资选择，不少德国华人甚至已经购买了第二、第三套房产用于投资。但是自己的房产应如何打理呢？
在德国，不同的房产要求不同，不可一概而论。至少公寓和联排房，或独立别墅在对房产持有者的规定和要求还是有很大不同，尤其是公寓的所有者。公寓的购买人只是社区的成员，拥有权利的同时还要履行相应的的义务。业主只有权利修改和变更自己的私有房产部分，其中室内墙面和地面材料的变更，以及整体装修设计等都是可以自行决定的。但是例如室内的承重墙、公寓门的外饰、窗户、阳台等都是社区公共财产，不允许私自改造。这些社区公共财产的改造必须获得其他业主的同意才能达成协议动议，即需要在业主年度大会上公开表决。通常来说，业主当然有权将公寓出租给第三方，但是务必遵守物业分割声明（Teilungserklärung）中关于权利的限制。因为商用出租有可能会影响社区其他房主的利益，此事房主需要额外在分割声明中仔细考证。
业主为自己的公寓付款完毕后并不意味着投资的结束，还有义务维护修缮社区的公共财产。例如大型的维修改造还需要业主们参与额外支出，这些一般都会在业主大会上专门提及、表决。房产经纪人没有义务解释这些额外成本，所以业主最好在购房时认真阅读所购房产的资料，如果是二手房往往还会附上过去三年的业主大会纪要和年度报表。从这些资料中可以初步预估该房产的物业费用和其它潜在费用。物业费是业主必须向物业管理公司支付的费用，这个费用除了房屋本身的运行费用，还包括物业行政管理费，维修储备金以及可能的法律诉讼费用。而这些费用根据法律规定是不能转嫁给租户身上的。此外，业主即使没有入住所购公寓也有义务依法分摊物业费用。购买公寓的业主不仅需要维护个人财产，同时也要参与管理和维护社区公共财产。例如和物业管理部门交涉，控制费用和开支、检查年度报表、决策住房的维修计划等。总之，房主和租客的责任是完全不一样的，需要评估物业管理公司的工作，以及有义务参与到社区管理活动中。
